Investissement8 octobre 2025

Financer un investissement immobilier à Dijon

Un investissement locatif peut être rentable sur le papier. Encore faut-il que le financement tienne debout une fois le crédit, les charges et les imprévus ajoutés.

Par Alexandre Larue, courtier immobilier à Dijon·Mis à jour le 12 août 2026

Je suis Alexandre Larue, courtier immobilier à Dijon. En investissement locatif, la rentabilité affichée sur une annonce et la solidité d'un financement sont deux sujets différents.

La banque ne finance pas un tableur optimiste. Elle finance une opération qu'elle estime remboursable, y compris les mois où le loyer n'arrive pas.

Un investissement rentable sur le papier reste un crédit à rembourser tous les mois.

Ce que la banque regarde sur un investissement locatif

• tes revenus et leur stabilité
• tes crédits en cours, résidence principale comprise
• le loyer attendu et sa crédibilité
• l'apport et les frais de l'opération
• ton reste à vivre après l'échéance
• la cohérence du bien et de son emplacement
• ton patrimoine et ton épargne disponible

Autrement dit : l'opération est étudiée dans ta situation globale, pas isolément.

Loyers : comment ils entrent dans le calcul

Les loyers attendus sont pris en compte, mais rarement à 100 % et pas selon une règle unique : les établissements appliquent leurs propres méthodes de retraitement, et un loyer prévisionnel n'a pas la valeur d'un bail existant.

Deux conséquences pratiques : un projet ne s'autofinance pas parce qu'un tableur l'affirme, et le montant du loyer doit rester cohérent avec le marché local.

Un loyer surestimé ne trompe pas la banque très longtemps. Il trompe surtout l'investisseur.

Apport et frais : chiffrer l'opération complète

Le prix du bien n'est pas le coût du projet. Selon l'opération, il faut intégrer :

• les frais d'acquisition
• la garantie du prêt et les frais de dossier
• l'assurance emprunteur
• les travaux et l'ameublement éventuel
• la mise en location
• les charges de copropriété non récupérables
• la fiscalité et la taxe foncière

Sur un investissement, la banque regarde aussi ce qui reste après l'opération : une trésorerie disponible fait partie de la solidité du dossier.

Durée, mensualité et capacité d'endettement

Le cadre du HCSF prévoit en principe un taux d'effort maximal de 35 %, assurance comprise, avec une durée généralement limitée à 25 ans. Les banques disposent d'une marge de flexibilité sur une partie de leur production, sans qu'un emprunteur puisse l'exiger.

Allonger la durée réduit la mensualité et améliore le cash-flow apparent, mais augmente le coût total du crédit. C'est un arbitrage, pas une astuce.

Montage du prêt : amortissable, différé, in fine

Prêt amortissable

Le montage le plus courant : le capital se rembourse dès le départ, la lecture du financement est simple.

Différé d'amortissement

Il peut répondre à une contrainte de calendrier, par exemple des travaux avant mise en location. Mais reporter du capital ne le fait pas disparaître : il faut regarder le coût et la mensualité qui commencera ensuite.

Prêt in fine

Structure différente, avec remboursement du capital à l'échéance selon le contrat. Cela peut s'inscrire dans certaines stratégies patrimoniales, jamais comme optimisation automatique.

Un montage n'est bon que s'il sert ton objectif, pas parce qu'il paraît sophistiqué.

Vacance locative, impayés, travaux : les hypothèses honnêtes

Un financement solide se construit avec des hypothèses prudentes : un mois sans locataire, une réparation imprévue, une régularisation de charges. Si l'opération ne tient que dans le scénario parfait, elle ne tient pas.

C'est aussi ce que la banque cherche à vérifier : ta capacité à absorber un trou sans mettre le reste du budget en difficulté.

Fiscalité : à cadrer avec les bons interlocuteurs

Régime d'imposition, amortissements, déficits, structure de détention : ces sujets influencent la rentabilité nette, mais relèvent de la fiscalité et de la stratégie patrimoniale. Mon périmètre est le financement ; pour le reste, ton conseiller fiscal ou ton expert-comptable doit intervenir.

Investir à Dijon : ce que je vois passer

Mon activité est ancrée à Dijon et dans la métropole dijonnaise. Cela me permet de confronter un projet locatif à ce que j'observe concrètement : niveaux de loyers pratiqués, typologies recherchées, secteurs qui se relouent vite, dossiers acceptés ou refusés.

Les statistiques nationales donnent le cadre. L'expérience locale répond à une autre question : est-ce que cette opération-là passe, avec ce dossier-là ?

Ma méthode sur un projet locatif

1. Cadrer l'opération

Bien, prix, travaux, loyer visé, calendrier.

2. Vérifier ta capacité globale

Revenus, crédits en cours, reste à vivre, épargne restante.

3. Construire le financement

Apport, durée, montage, assurance et garantie.

4. Cibler les banques

Tous les établissements ne lisent pas un dossier locatif de la même manière.

5. Comparer et suivre

Coût total, conditions du prêt, puis suivi jusqu'au déblocage des fonds.

Plus de 15 ans dans le financement, plus de 2 500 clients accompagnés. Sur un investissement, mon rôle est aussi de te dire quand une opération ne tient pas — avant que la banque le fasse à ma place.

Les loyers sont-ils pris en compte à 100 % ?

Non, pas systématiquement. Les établissements appliquent leurs propres méthodes pour retraiter les loyers attendus, et un loyer prévisionnel n'est pas analysé comme un bail en cours.

Faut-il un apport pour un investissement locatif ?

Il n'existe pas de pourcentage universel. Selon l'opération, un apport peut être nécessaire pour couvrir les frais et équilibrer le financement. L'épargne restante compte aussi.

Peut-on investir en ayant déjà un crédit sur sa résidence principale ?

Oui, c'est fréquent. Le crédit en cours entre dans l'analyse des charges, avec les loyers retenus et le reste à vivre.

Faut-il emprunter sur la durée la plus longue possible ?

Allonger la durée réduit la mensualité mais augmente le coût total du crédit. C'est un arbitrage à faire projet par projet.

Le prêt in fine est-il intéressant pour investir ?

Il peut s'inscrire dans certaines stratégies patrimoniales, mais ce n'est ni un avantage automatique ni une solution universelle. L'intérêt dépend du projet et de la situation globale.

Le courtier s'occupe-t-il de la fiscalité de l'investissement ?

Non. Mon périmètre est le financement. Les questions fiscales et patrimoniales relèvent d'un conseiller fiscal ou d'un expert-comptable.

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